中央主導(dǎo)+地方推動=4大房市A+計畫 桃園「後站生活圈」買房新首選

【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】桃園火車站的「後站生活圈」位居4大發(fā)展區(qū)域的中心位置，四通八達到具有購物、觀光、科技及文創(chuàng)的商圈環(huán)境，成為桃園買房未來增值首選。

在馬英九總統(tǒng)的治國計畫中，隱藏著一份北臺灣房地產(chǎn)的藏寶地圖！大家都知道中央政府有一套「北北基宜地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展幸福工程」，這個計畫正在中央政府策劃下積極推展著，那就是「8年內(nèi)1600億元打造北臺灣捷運路網(wǎng)」，大家都把「北臺灣捷運路網(wǎng)」的焦點，擺在臺北市、新北市的捷運工程，但在馬總統(tǒng)「北臺灣捷運路網(wǎng)」5項重大規(guī)劃中，只有第1、2項是臺北市、新北市，其他3、4、5項捷運路網(wǎng)工程，焦點區(qū)域都是~桃園(表1)。

北臺下一個燙金目標區(qū)域~桃園

從國際城市發(fā)展史，從臺北市、新北市交通路網(wǎng)發(fā)展與房地產(chǎn)關(guān)係進行分析，可以知道，「交通建設(shè)發(fā)展到哪裡，經(jīng)濟建設(shè)就發(fā)展到那裡！」而從馬總統(tǒng)的「北北基宜地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展幸福工程」的交通建設(shè)發(fā)展項目來看，中央政府在臺北市、新北市積極發(fā)展「幸福工程」之後的下一個目標區(qū)域，肯定是~桃園。因為，重大交通建設(shè)路網(wǎng)，國家門戶出入重鎮(zhèn)(機場航空城)都放在桃園地區(qū)。

房地產(chǎn)嗅覺靈敏的遠雄建設(shè)董事長趙藤雄，在睽違8年後，重返桃園房地產(chǎn)市場！2010年11月10日向桃園縣政府以總價6億1472萬元，標購取得桃園縣八德市豐田段土地，該筆土地屬住宅區(qū)，容積率約300％，以目前住宅行情16~21萬元計算，未來可售的總銷金額估在40億元以上。

而此筆桃園八德土地，遠雄估計需經(jīng)過半年規(guī)劃，然後請照，最快推案時程將落在2011年下半年。以遠雄善於創(chuàng)造價格的行銷方式來看，桃園地區(qū)房價已經(jīng)醞釀著一股必然的「漲風(fēng)」。

趙藤雄重返桃園房地產(chǎn)市場，除了看好景氣之外，再加上隨著捷運、高鐵通車，他指出，「越來越多臺北客輕移民至桃園，同時，也越來越多桃園、新竹民眾在臺北房價高漲下隨著通勤，兩個區(qū)域的住宅需求轉(zhuǎn)佳，因此，決定擴大至新北市以外區(qū)域發(fā)展?！?br /> 

桃園「後站生活圈」4項超值A(chǔ)+計畫

用房地產(chǎn)的觀念來看，桃園地區(qū)正像一個準備開發(fā)的寶藏鑽礦，而在這個礦區(qū)裡，最耀眼、也最值得注意的區(qū)域，肯定是交通建設(shè)樞紐的中心位置，那就是~桃園火車站。

然而，如果要把這個區(qū)域作更仔細的分析，那就要把桃園車站切割成「前站」、「後站」加以比較，從比較中就能發(fā)覺，如果現(xiàn)在要進場投資桃園地區(qū)房地產(chǎn)，你的選擇該是什麼？

告訴你答案~要進場「後站」區(qū)域，因為「後站生活圈」四周，都具有不同的城市發(fā)展主軸，這些區(qū)域的「A計畫」，讓「後站生活圈」未來具有「A+」的增值價值。

桃園火車站的「前站」區(qū)域因為發(fā)展得早，現(xiàn)階段已經(jīng)是桃園地區(qū)的繁華商業(yè)區(qū)，距離火車站前15分鐘路程以內(nèi)，幾乎沒有住宅社區(qū)，該區(qū)域已有3大百貨公司，以中正路為中心的兩旁店鋪，構(gòu)成火車站前的商圈。再往北至中華路的永和市場，以及往西側(cè)的三民路與中山路交界，兩個傳統(tǒng)市場，早已將火車站前商圈發(fā)展至飽和階段。

計畫1-火車站「前站」商圈氣息開始往後站延伸

桃園火車站前的商圈是以現(xiàn)代化百貨公司為核心，再以服飾及餐飲構(gòu)建出的商圈模式，但對於更具娛樂性的行業(yè)，以及受限現(xiàn)有道路狹窄與壅塞，使得站前商圈要再具多元變化性發(fā)展的可能性降低。未來除桃園縣政府有計畫改建永和市場之外，以中正路為主的核心商圈在苦無腹地之下，很難再往北邊發(fā)展。

這個現(xiàn)象與臺北市早年發(fā)展重心在西門町的狀況相當接近，如果，把桃園火車站的前站區(qū)域當成是早年的臺北市西門町，那麼在桃園地區(qū)就應(yīng)該尋找「臺北東區(qū)」在哪裡？
 

這樣的答案應(yīng)該不難，因為在臺鐵鐵路高架化之後，桃園火車站後站的區(qū)域因具有廣大空地，除可延伸目前站前商圈擴展之外，還可結(jié)合未來桃園捷運系統(tǒng)發(fā)展出更現(xiàn)代化的商圈模式。

這種因軌道重新調(diào)整為高架或地下化，即可重新形塑一個區(qū)域的再生或新生，在大臺北地區(qū)的鐵路沿線主要車站都可見到，因此，桃園火車站後站的新生商圈，是可以很快預(yù)期見到的發(fā)展模式。依靠後站區(qū)域的廣大空地，還可以發(fā)展兼具娛樂、購物及餐飲的現(xiàn)代化商圈。桃園火車站的「後站」區(qū)域，將會等同目前「臺北東區(qū)」的發(fā)展架構(gòu)。

桃園「後站生活圈」比照「臺北東區(qū)」

桃園火車站後站一直是優(yōu)良的住宅市場，在後站地區(qū)有11座公園，整個區(qū)域綠蔭覆蓋率，呼應(yīng)著健康城市發(fā)展軌跡，其中更有可與臺北市大安森林公園面積媲美，甚至超越的陽明公園。

區(qū)域內(nèi)的國小、國中遍佈該區(qū)，充分展現(xiàn)出就學(xué)便利性。有了公園及學(xué)區(qū)，再加上交通建設(shè)不斷發(fā)展，該區(qū)域的優(yōu)質(zhì)本性一直被看好。桃園火車站後站區(qū)域不同於傳統(tǒng)都會區(qū)城市發(fā)展，有其獨特的主觀區(qū)域條件，再加上周邊客觀的環(huán)境，讓桃園火車站後站區(qū)域，逐漸形塑成為一個新興的都會區(qū)模式。

要把桃園火車站「後站」商圈形塑成為未來的「臺北東區(qū)」，是必須要有他的成熟條件才可以辦到的。以桃園火車站後站的住宅區(qū)為中心，北有桃園火車站前的現(xiàn)代商圈，東有龜山工業(yè)區(qū)的科技城，南有鳳鳴計畫推動的文創(chuàng)區(qū)域，西有廣豐工商綜合區(qū)(圖1)，「後站生活圈」造就出可四面向外逛街、就業(yè)、遊憩、購物的出入動線，再加上本身現(xiàn)有臺鐵、高鐵、中山高及北二高的交通動線，以及未來桃園縣內(nèi)捷運的建設(shè)，使得桃園住宅區(qū)位移至火車站後站區(qū)域的趨勢成為必然。

計畫2-龜山工業(yè)科技城 打造新價值

看看「後站生活圈」東邊的龜山工業(yè)區(qū)，政府在1964年委由臺灣土地開發(fā)公司與桃園縣政府配合規(guī)劃開發(fā)龜山工業(yè)區(qū)，而於1969年完成，工業(yè)區(qū)總面積131公頃，公共設(shè)施為12公頃，是臺灣早期首批開發(fā)之綜合性工業(yè)區(qū)。

龜山工業(yè)區(qū)位於桃園火車站後方，北屬龜山鄉(xiāng)，南隸桃園市，與八德市、鶯歌鎮(zhèn)為鄰。區(qū)域內(nèi)約有226家廠家，屬於綜合性工業(yè)區(qū)，員工總數(shù)約2.2萬人。龜山工業(yè)區(qū)因為廠區(qū)區(qū)位鄰近重要交通及人潮聚集點，有利於發(fā)展成為工業(yè)區(qū)門戶意象空間，以及成為優(yōu)良的都市行銷據(jù)點。
 

在馬英九總統(tǒng)「愛臺十二項建設(shè)」中，在城鄉(xiāng)發(fā)展方面將推動都市及工業(yè)區(qū)更新。經(jīng)濟部工業(yè)局自2009年至2012年預(yù)計投入160億元推動「北中南老舊工業(yè)區(qū)之更新與開發(fā)計畫」，完成老舊工業(yè)區(qū)污水管線更生汰換、完成污水處理廠擴建與功能，以及園區(qū)特色塑造。

隨著科技進步及重視環(huán)保意識抬頭，龜山工業(yè)區(qū)不斷改善區(qū)域內(nèi)的設(shè)施，逐朝向科技城發(fā)展。讓「後站商圈」的東邊，形塑成一個新的科技城。

計畫3-鳳鳴計畫文創(chuàng)區(qū) 與綠色生活圈為鄰

「後站生活圈」東邊慢慢出現(xiàn)一座新的科技城，再往東南方看過去，則還有個「鳳鳴計畫」的文創(chuàng)區(qū)域，鳳鳴地區(qū)位處新北市鶯歌鎮(zhèn)、桃園縣龜山鄉(xiāng)、桃園市及八德市的交界；北部第二高速公路完工通車，不論由三鶯交流道經(jīng)三峽或由大湳交流道直通該區(qū)，交通可謂極其便利。其中，鳳鳴車站是臺鐵高架化計畫之中，將要興建的一個新車站，將可疏通原本依賴桃園火車站通勤或往來的鐵路乘客，也會形成一個新興的火車站商圈。

這個區(qū)域的交通建設(shè)還不止於此，1993年正式公告「鶯歌(鳳鳴地區(qū))都市計畫(第一次主要計畫通盤檢討)」迄今已16年，2010年11月進行第二次通盤檢討公展。未來，臺北捷運第三期路網(wǎng)三鶯線由頂埔站起，與臺北捷運土城線、桃園捷運綠線建國站銜接轉(zhuǎn)乘，行經(jīng)鳳鳴地區(qū)預(yù)計設(shè)置2站；臺灣鐵路管理局亦規(guī)劃桃園捷運路網(wǎng)中的臺鐵捷運紅線，並加設(shè)鳳鳴車站。預(yù)期由於交通條件改善，使得鳳鳴地區(qū)成為進入臺北縣重要的門戶。

「鳳鳴計畫」其目標是要將鶯歌建設(shè)為一個國際陶瓷城，所以串連相關(guān)上、中、下游產(chǎn)業(yè)之外，還有整個城市環(huán)境的改變。新北市城鄉(xiāng)發(fā)展局2010年11月13日啟用「三鶯陶花源」，將給這個地區(qū)的居景觀品質(zhì)帶來相當正面的影響，相當於20個足球場的河濱綠地，加上大漢溪畔的景觀園區(qū)，提升鶯歌綠色居住品值效果。

由於鳳鳴都市計畫區(qū)涵蓋桃園市與鶯歌鎮(zhèn)兩個區(qū)域，所以，不只是改變鶯歌鎮(zhèn)的城市環(huán)境，也會牽動桃園市境內(nèi)的發(fā)展，再加上桃園市是國際門戶，國際觀光客如果要到鶯歌參觀這國際陶瓷城，從桃園火車站後站經(jīng)由鳳鳴計畫區(qū)，進入鶯歌國際陶瓷城是最佳路徑；因此，鳳鳴車站周邊的區(qū)域開發(fā)也會形塑當?shù)厣倘Α?br />
根據(jù)規(guī)劃在鶯歌發(fā)展為國際陶瓷城的整體都市政策架構(gòu)下，可配合國立臺灣工藝中心的技術(shù)及乙種工業(yè)區(qū)的生產(chǎn)用地，將鳳鳴地區(qū)朝研發(fā)及生產(chǎn)的功能分區(qū)作發(fā)展。除乙種工業(yè)區(qū)可提供就業(yè)機會，市地重劃區(qū)有大量未開發(fā)可發(fā)展用地，地方上亦有居住人口的日常性商業(yè)及公共服務(wù)，可為鶯歌陶瓷城的生產(chǎn)及生活腹地。
 

計畫4-廣豐工商綜合區(qū) 複合多元商城

看完「後站生活圈」東邊的「龜山工業(yè)區(qū)科技城」、東南邊的「鳳鳴計畫文創(chuàng)特區(qū)」，再看看位在西南方的廣豐工商綜合區(qū)，歷經(jīng)多年變更，2010年1月桃園縣政府已通過自辦地重劃，正式進入開發(fā)階段。商業(yè)區(qū)土地1.62萬坪，初步規(guī)畫為國際觀光旅館、商場、百貨零售與住宅等。廣豐已與假日飯店簽訂合約，未來飯店的營運將交由假日飯店負責(zé)。

桃園縣城鄉(xiāng)發(fā)展局對於轄區(qū)內(nèi)工商綜合區(qū)發(fā)展的構(gòu)想是：在工業(yè)區(qū)整體發(fā)展佈局上，可配合臺鐵高架化計畫及強化都市核心發(fā)展機能，將桃園市及中壢市鐵路沿線，及臺一線周邊工業(yè)土地，定位為優(yōu)先轉(zhuǎn)型發(fā)展地區(qū)，未來以都市機能整合及空間移轉(zhuǎn)的思維，因應(yīng)市場機制及都市發(fā)展需求選擇適宜的土地使用型態(tài)，分期、分區(qū)落實都市整體發(fā)展藍圖。

廣豐工商綜合區(qū)應(yīng)該會如同大型購物中心設(shè)計理念，以達到「小城市」的多樣功能為目標，結(jié)合區(qū)域政策、生活圈規(guī)劃、建築設(shè)計、公共設(shè)施及道路交通系統(tǒng)整體考量，除具備購物之外，還提供休閒、餐飲、社交、文化等多重功能。

4大發(fā)展區(qū) 形塑「後站生活圈」增值空間

桃園火車站「後站生活圈」在東、南、西、北4大特定城市特色發(fā)展之下，加上區(qū)域內(nèi)由中央與地方攜手推__動的重大交通建設(shè)，將使「後站生活圈」逐漸成型為一個優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域，享有住宅區(qū)安全寧靜、綠蔭覆蓋、便利交通的優(yōu)質(zhì)條件，卻未有繁華商業(yè)區(qū)可能帶入的噪音及壅塞交通，在其四周圍繞的區(qū)域，除可提供就業(yè)機會之外，還滿足其可四通八達到具有購物、觀光、科技及文創(chuàng)的商圈環(huán)境。

在這4大區(qū)塊的優(yōu)越條件牽引下，桃園「後站生活圈」未來發(fā)展趨勢，將沿襲著臺北市西門町往東區(qū)發(fā)展架構(gòu)方式進行，換句話說，桃園的西門町是現(xiàn)在的「前站商圈」，而未來的桃園發(fā)展重心，則會在軌道建設(shè)發(fā)展、交通建設(shè)展開之後，從「前站商圈」快速的移轉(zhuǎn)到「後站生活圈」，因此，從房市自住、投資的觀點來分析，桃園買房未來增值焦點都應(yīng)該以「後站生活圈」為第一考量。